САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ ЗОНЫ: СОВРЕМЕННЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ

Продолжение

А.Г. Дудникова

А.А. Самохина

ЧТО ДЕЛАТЬ ХОЗЯЙСТВУЮЩИМ СУБЪЕКТАМ?

Переходные положения Федеративного закона № 342-ФЭ

Рассмотрим переходные положения Федерального закона № 342-ФЭ:

• пункт 8 ст. 26:

8. До 1 января 2025 года [ЗОУИТ] считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2022 года одним из следующих способов:

1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения;

2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ [ЗОУИТ] в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством;

3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление [ЗОУИТ] в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ [ЗОУИТ];

4) решением суда.

К 2025 г. сведения о границах ЗОУИТ должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Оговорки, предусмотренные подпунктами рассматриваемого пункта, призваны защитить хозяйствующий субъект в случае отказа Росреестра во внесении границ СЗЗ в ЕГРН.

Подпункт 1. ЗОУИТ устанавливается решением уполномоченного органа

Имеющеееся решение может не соответствовать по содержанию положениям Федерального закона № 342 ФЗ (к примеру, не содержать ограничений для пользования территорий, попадающих в СЗЗ, или не содержать надлежащего описания границ СЗЗ), что может явиться причиной отказа Росреестра в регистрации.

Однако ограничения использования территорий, попадающих в СЗЗ, четко изложены в Постановлении № 222, откуда регистрирующий орган может взять эту информацию. А описание местоположения границ можно подготовить, не переделывая проект СЗЗ.

Таким образом, при отказе Росреестра в регистрации по основанию несоответствия решения современным требованиям следует предъявить регистрирующему органу на данную оговорку, усилив ее п. 10 ст. 26 Федерального закона № 342-Ф3:

10. [ЗОУИТ], которые установлены до 1 января 2022 года нормативными правовыми актами или решениями об их установлении, при соблюдении условий, указанных в частях 8 и 9 настоящей статьи, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). Внесение изменений в указанные решения или принятие новых решений об установлении таких зон и (или) их границ в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требуется, за исключением случая, предусмотренного часью 11 настоящей статьи.

Поскольку Росреестр может засомневаться в вашем праве самим подавать документы на регистрацию, при обращении в Росреестр следует на всякий случай прихватить с собой и п. 12 той же статьи:

12. Указанный в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 1 января 2022 года установлена [ЗОУИТ], а при отсутствии такого правообладателя или в случае установления [ЗОУИТ] по основаниям, не связанным с размещением объекта капитального строительства, органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие до 1 января 2022 года решение об установлении [ЗОУИТ], либо органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на установление границ [ЗОУИТ], возникающей в силу федерального закона, в случае отсутствия сведений о таких зонах в [ЕГРН] направляют в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение [ЕГРН] и предоставление сведений, содержащихся в [ЕГРН], документы, необходимые для внесения сведений о [ЗОУИТ] в [ЕГРН], в целях обеспечения внесения данных сведений в [ЕГРН] в срок не позднее 1 января 2025 года.

Таким образом, те, чья ситуация подпадает под этот пункт, может смело установить СЗЗ по современным требованиям, внеся ее границы в ЕГРН. Не скажем, что без проблем, т.к. дело новое. Те, кто не сможет победить Росреестр в переговорах по подп. 1, могут воспользоваться основанием подп. 4, т.е. доказать в суде свое право на внесение в ЕГРН вашей СЗЗ. Тогда основанием для установления СЗЗ и внесения ее в ЕГРН будет решение суда (подп. 4).

Подпункт 2. ЗОУИТ устанавливается согласованием уполномоченным органом границ такой зоны

В один из периодов взаимодействия хозяйствующих субъектов с Роспотребнадзором (конец 2000-х — начало 2010-х) существовала практика, когда конечным звеном установления СЗЗ было получение хозяйствующим субъектом СЭЗ, а решение об установлении СЗЗ не выдавалось.

Подпункт 2, казалось бы, подходит для таких ситуаций, но он говорит именно о законодательстве, а не о практике.

Согласно СанПиН по СЗЗ решение требовалось, госорган решения не требовал и не выдавал.

Всех все устраивало вплоть до принятия Федерального закона № 342-Ф3. В связи с этим и включен в статью 26 пункт 13, где сказано, как поступать тем, кто получил СЭЗ, но не дошел до решения.

Имеется относительно свежее решение суда, где самостоятельное внесение в ЕГРН СЗЗ на основании СЭЗ было признано незаконным. В принципе, так и есть: норма, установленная данным подпунктом, — общая; конкретизирует ее норма п. 13 ст. 26 Федерального закона № 342-Ф3, согласно которой в данной ситуации необходимо подать заявление об установлении СЗЗ до 01.10.2021. Те, кому не по силам проходить все по новой, могут:

1) подать старый проект СЗЗ вместе со старым заключением ФБУЗ;

2) пойти в суд и попытаться доказать, что в момент получения СЭЗ решение не выдавалось.

В первом случае при хороших отношениях с Роспотребнадзором проблема может быть решена, во втором случае (а также в первом — если Роспотребнадзор не проявит понимания) необходимо очень профессиональное и тонкое правовое сопровождение процесса. Другими словами, те, кто пойдут судиться, должны не просто разбираться в СЗЗ и в праве, а чувствовать на уровне интуиции.

Подпункт 3. ЗОУИТ устанавливается НПА.

Подпункт 3. не относится к установлению СЗЗ и распространяется на водоохранные и иные зоны, размер которых напрямую установлен в сипу соответствующих законов.

Подпункт 4. ЗОУИТ устанавливается решением суда

Решение суда - наиболее надежный способ, гарантирующий внесение в ЕГРН. Органы власти воспринимают решение суда как указание к действию, особенно в тех случаях, где в отсутствие решения суда им пришлось бы брать на себя ответственность, связанную с принятием собственного решения.

Также в случае конфликтных ситуаций с госорганом следует иметь в виду переходные положения относительно уплаты убытков, вызванных несвоевременным внесением в ЕГРН. Так, убытки уплачивает та сторона, по чьей вине ЗОУИТ не вносится в ЕГРН:

Извлечение из Земельного кодекса РФ

Статья 57.1. Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий

[...]

9. В случае, если строительство здания, сооружения, объекта незавершенного строительства начато после дня принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории или дня определения границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона, и до дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости и в отношении таких здания, Сооружения не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), убытки собственникам таких здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства в размере, определенном исходя из рыночной стоимости таких объектов недвижимого имущества и убытков, связанных со сносом таких объектов недвижимого имущества или приведением их параметров или разрешенного использования (назначения) в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков, возмещают органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые приняли решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории либо подготовили сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу закона, и по вине  которых сведения о зоне с особыми условиями использования территории не были внесены в установленный срок в Единый государственный реестр недвижимости. [...]

 [...]

пункт 13 ст. 26:

13. С 1 января 2022 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) [СЗЗ] прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) [СЗЗ], до 1 октября 2021 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении [СЗЗ], с заявлениями об установлении [СЗЗ] или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) [СЗЗ] с приложением документов, предусмотренных положением о [СЗЗ]. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных, расчетных (предварительных) [СЗЗ], вправе обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении [СЗЗ], с заявлениями об установлении [СЗЗ] или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) [СЗЗ] с приложением необходимых документов. До дня установления [СЗЗ] возмещение убытков, причиненных ограничением прав правообладателей объектов недвижимости в связи с определением до дня официального опубликования настоящего Федерального закона ориентировочной, расчетной (предварительной) [СЗЗ], выкуп объектов недвижимости, возмещение за прекращение прав на земельные участки в связи с невозможностью их использования в соответствии с разрешенным использованием не осуществляются.

Пункт проще воспринимать, читая по предложениям. Рассмотрим предложение 2:

Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) [СЗЗ], до 1 октября 2021 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении [СЗЗ], с заявлениями об установлении [СЗЗ] или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) [СЗЗ] с приложением документов, предусмотренных положением о [СЗЗ].

Тот, кто следит за изменениями в законодательстве о СЗЗ, знает, что ранее был установлен иной срок данной нормы — 01.10.2019.

Внимание: обратиться обязаны именно собственники! Имеется судебная практика,  доказывающая, что хозяйствующего субъекта, не являющегося собственником, данная норма не касается.

Чтобы понять, кому адресовано данное переходное положение, необходимо разобраться в понятиях «расчетная СЗЗ» и «ориентировочная СЗЗ».

В этом случае ничего предпринимать не требуется.

Ситуация 2. Границы СЗЗ внесены в ЕГРН иным способом

Пока негатив oт этого мы встретили только в одном постановлении суда^. Однако у нас не прецедентное право, и не факт, что при должной защите такой суд обязательно будет проигран.

Ситуация 3. Имеется решение об установлении СЗЗ

В соответствии с п. 8 ст. 26 Федерального закона № 342-Ф3 необходимо до 01.01.2025  внести сведения о СЗЗ в ЕГРН, т.к. амнистия этим пунктом дана именно до этой даты.

Ситуация 4. Имеется СЭЗ на проект СЗЗ

В этом случае считается, что установлена расчетная СЗЗ. Как раз таким хозяйствующим субъектам и нужно в соответствии с рассматриваемой нормой подать одно из заявлений:

 • заявление об установлении СЗЗ. Заявление подается с приложе­нием проекта СЗЗ и экспертного заключения на него. В случае несоответствия Проекта действующему законодательству (Правилам № 222) можно попробовать наладить диалог с Роспотребнадзором по конкретным обстоятельствам;

• заявление о прекращении существования СЗЗ. При этом действующее законодательство устанавливает необходимость провести исследования и измерения и получить экспертное заключение на них. Однако не установлено, где и по каким параметрам проводить исследования и измерения, о чем и следует написать Роспотребнадзору при подаче соответствующего заявления.

На вопрос о наличии смысла в подаче заявления о прекращении существования СЗЗ, если с 01.01.2022 расчетные и ориентировочные СЗЗ и ограничения в них перестанут существовать (предложение 1 рассматриваемого п. 13), отметим, что даже если СЗЗ и не будет существовать, это не мешает госоргану проверить, выполнена ли хозяйствующим субъектом воля законодателя по подаче заявления до 01.10.2021.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Сегодня, когда срок 01.10.2021 уже прошел, остается два пути — подать заявление после срока или вообще ничего не делать.

Оспаривать штраф, если таковой будет, можно по пути ст. 2.9 КоАП РФ, доказывай, что правонарушение не нанесло вреда охраняемым законом интересам.

В первом случае, особенно при внятном обосновании пропуска срока, подача заявления по принципу «лучше поздно, чем никогда» будет смягчающим обстоятельством.

И хотя штраф меньше, чем трудозатраты на его оспаривание, оспаривать есть смысл, т.к., во-первых, с помощью судебного процесса можно будет доказать, что вам СЗЗ не нужна и претензии к вам будут сняты, во-вторых, при неоспаривании штрафа возможны предписания об исполнении воли законодателя и следующее привлечение к ответственности будет грозить приостановлением деятельности предприятия.

Ситуация 5. Проект СЗЗ не разработан, при этом размер СЗЗ упоминается в каких-либо документах (градостроительной, разрешительной документации и др.)

В этом случае, возможно, будет повод говорить о том, что у вас ориентировочная СЗЗ. Здесь к вышеизложенным двум вариантам принятия мер можно предложить третий — оспаривать по основанию, что это не означает установление ориентировочной СЗЗ. Если же вы вообще нигде «не наследили», тем более можно доказывать, что ориентировочная СЗЗ вам не определена, иначе и голубятни тоже привлекайте к ответственности.

Предложение 3 п. 13 ст. 26 Федерального закона № 342-Ф3:

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных, расчетных (предварительных) [СЗЗ], вправе обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении [СЗЗ], с заявлениями об установлении [СЗЗ] или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (пред­варительных) [СЗЗ] с приложением необходимых документов.

Нужно иметь в виду наличие данного механизма. Он также привязан к сроку 01.10.2021 и позволяет подать заявление о прекращении существования СЗЗ лицами, находящимися в границах расчетных и ориентировочных СЗЗ.

Споры о признании отсутствия СЗЗ имеют место. Связаны они с желанием застройщиков построить в СЗЗ либо признать законными постройки жилья частными лицами в СЗЗ. Так, суд признал постройку жилья рядом со скотомогильником законной, а СЗЗ не установленной. С правовой точки зрения все правильно, хотя удивляет желание людей жить под боком у скотомогильника с сибирской язвой.

Возможна и обратная ситуация, когда владельцам земельных участков рядом с объектом воздействия выгодно находиться в границах его СЗЗ. В этом случае можно претендовать на возмещение убытков, вызванных ограничениями в использовании участка. Но пока СЗЗ не установлена, убытки возмещению не подлежат (предложение 4 того же п. 13), поэтому владельцы таких земельных участков могут попытаться подать заявление об установлении нужной им СЗЗ. Окончание

     Опубликовано в журнале "Справочник эколога" №11, 2021 г.