Обзор судебной практики по СЗЗ за 2025

А водоканал был. Что потом? Требовать от водоканала выкупить участок? Но да, земли СЗЗ не ограничены в обороте и предоставление участка в собственность возможно.

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2025 № 88-6079/2025

Ситуация аналогичная.

Суд удовлетворил иск.

Участки под садоводство СНТ в составе единого земельного участка выделены еще до принятия нормативных актов по установлению СЗЗ.

Довод кассационной жалобы о том, что земельный участок находится в СЗЗ и его использование противоречит санитарным правилам, был отклонен, поскольку запрет на передачу земельных участков в частную собственность установлен п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ, к ним относятся земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Перечень земельных участков, ограниченных в обороте, приведен в п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ и является исчерпывающим. Земельные участки, расположенные в границах СЗЗ предприятий, к таким землям не относятся.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2025 № Ф04-1342/2025 по делу № А03-5942/2024

Завод соседствует с зоной жилой застройки. СЗЗ завода установлена и внесена в ЕГРН. В документах территориального планирования в части жилой зоны, попадающей в СЗЗ, указаны ограничения использования таких участков.

Расширение зоны жилой застройки в сторону завода привело к выделению Управлением муниципальным имуществом земельных участков под индивидуальное жилищное строительство гражданам на основании приказов о предоставлении участков в собственность. Этому предшествовало внесение изменений в Правила землепользования и застройки с выделением нового квартала «Зона жилой застройки усадебного типа».

Завод оспорил приказы о выделении участков. Суды исходили из того, что предоставленные гражданам земельные участки расположены в СЗЗ, где не допускается размещение жилой застройки, на основании чего признали оспариваемые приказы незаконными.

Довод ответчика — отсутствие у завода материально-правового интереса к оспариванию приказов, т. к. обращение лица в суд должно преследовать цель защиты его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а также восстановление данных прав.

Завод же указывал на недопустимость образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ), а также на то, что постройка гражданами домов в СЗЗ приведет к приостановке деятельности предприятия. В силу этого приказы нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя на дальнейшее пользование земельным участком, ведение предпринимательской деятельности.

Суд кассационной инстанции отклонил довод ответчика, согласившись с заводом.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.06.2025 № Ф03-1604/2025 по делу № А51-13243/2024

Общество обратилось в Управление муниципальной собственности с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет участка под свою деятельность. Планируемая деятельность входит в классификатор СЗЗ и имеет нормативный размер СЗЗ 100 м. До ближайшей жилой застройки — 50 м. Управление отказало, т. к. это противоречит санитарным нормам.

Общество еще раз обратилось в Управление, но то отказало, т. к. участок уже был занят.

Общество пошло в суд оспаривать отказы. Суд не удовлетворил иск, указав, что Управление не обязано безусловно предоставлять участок. При решении вопроса о предоставлении земельного участка проверяется возможность его освоения в обозначенных заявителем целях, а также вероятность осуществления указанной деятельности в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

Проект СЗЗ, в котором было обосновано отсутствие воздействия и, как следствие, необходимости устанавливать СЗЗ, не помог.

ПРИБЛИЖЕНИЕ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ К ПРЕДПРИЯТИЮ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2025 № Ф08-1268/2025 по делу № А63-3928/2024

Застройка подошла вплотную к предприятию по изготовлению обуви и нависла над ним. В соответствии с постановлением Администрации застройщику разрешено отклонение от предельных параметров для осуществления многоэтажной жилой застройки (высотная). В результате балконы жилого дома практически выходят за границы застраиваемого земельного участка и находятся над территорией промышленного объекта.

Предприятие попыталось оспорить данное постановление, но суды указали, что СЗЗ предприятию установлена уже после его утверждения. На момент вынесения постановления сведений о СЗЗ в ЕГРН и документах градостроительного планирования не содержалось.

Теперь уже и такое возможно — балконы над предприятием.

ОТОБРАЖЕНИЕ ГРАНИЦЫ СЗЗ В ЕГРН

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.03.2025 № Ф01-6625/2024 по делу № А82-7428/2023

СЗЗ для завода была установлена в 2012 г. После появления обязанности (точнее, «озвученности» ее законодателем получше) вносить границы СЗЗ в ЕГРН заводом были проделаны соответствующие работы по описанию границ, но кадастровый инженер допустил ошибку, и СЗЗ была внесена в ЕГРН отлично от фактического расположения предприятия на 13 км восточнее промплощадки (видимо, не в свою пользу). Впоследствии с этой стороны были сформированы и поставлены на учет другие земельные участки.

Завод полагал, что вышеуказанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет с видом использования, не соответствующим виду использования территориальной зоны, в отношении которой в 2012 г. была установлена СЗЗ, которая была нанесена на карту градостроительного зонирования еще до момента предоставления вышеуказанных земельных участков. В связи с этим завод обратился в суд с заявлением об установлении и исправлении реестровой ошибки.

Но суды отказали в удовлетворении иска.

Исправление реестровой ошибки не должно служить основанием изменения или прекращения зарегистрированных прав и обременений в отношении объектов недвижимости. В данном случае имеет место установление новых границ СЗЗ завода, что невозможно осуществить путем устранения реестровой ошибки.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.10.2025 № Ф03-2617/2025 по делу № А51-16473/2023

В рамках другого судебного дела (см. дело № А51-18248/2023) по иску соседей решение об установлении СЗЗ было признано незаконным, т. к. размещение на спорном земельном участке объекта «Комплекс по обезвреживанию и утилизации отходов» противоречит правовому режиму земель территориальной зоны, что свидетельствует о невозможности использования земельного участка в указанных целях и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для установления СЗЗ для объекта.

В настоящем деле рассматривался иск этих соседей к ППК «Роскадастр» об исключении сведений о данной СЗЗ из ЕГРН. Они обращались в ППК напрямую, но та им отказала.

ППК настаивала, что у нее нет таких полномочий и процедур, она может только вносить сведения, предоставленные Роспотребнадзором.

Но суд требование удовлетворил, т. к. вступившим в законную силу судебным актом решение уполномоченного органа об установлении СЗЗ признано незаконным, установленные в нем обстоятельства и выводы имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь, а незаконность решения об установлении СЗЗ влечет незаконность внесения сведений о ней в ЕГРН.

СПОР МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКОМ И РАЗРАБОТЧИКОМ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2025 № Ф05-2010/2025 по делу № А41-75939/2023

После разрыва договора по разработке проекта СЗЗ, получению экспертного заключения и СЭЗ заказчик обратился в суд с иском к разработчику о взыскании неустойки: отрицательное заключение экспертной организации на проект не может быть использовано заказчиком. Разработчик обратился со встречным иском — о взыскании задолженности по договору.

Суд отказал обоим.

Непредоставление исходной информации для разработки не позволило разработчику сделать проект вовремя и качественно, а то, что результат договора достигнут не был, привело к отказу разработчику во встречном иске.

РЕШЕНИЕ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЗЗ, ПРИНЯТОЕ ДО ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СЗЗ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.12.2024 № Ф05-27160/2024 по делу № А40-182724/2023

СЗЗ Общества установлена соответствующим решением в 2011 г.

Суд обязал Роспотребнадзор передать сведения об этой СЗЗ в ЕГРН (см. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2021 по делу № А40-124392/2020).

Роспотребнадзором решение направлено в филиал ППК «Роскадастр» с приложением информации о границах СЗЗ, в т. ч. электронных документов (XML-файл), с целью внесения границ зоны в ЕГРН.

ППК «Роскадастр» сообщила о невозможности внесения сведений о СЗЗ в ЕГРН, поскольку отсутствует решение об установлении СЗЗ, соответствующее требованиям п. 18 Правил № 222.

Роспотребнадзор с учетом письма ППК «Роскадастр» выдал Обществу отказ в постановке СЗЗ на кадастровый учет.

Общество обратилось в суд, оспаривая отказ ППК «Роскадастр» и действия Роспотребнадзора, который не приложил к пакету документов для ППК «Роскадастр» решение суда.

Заявление удовлетворено в части требований к ППК «Роскадастр», т. к. Федеральный закон № 342-ФЗ предусмотрел соответствующие переходные положения.

продолжение

Правовой EHS консалтинг

Государственная экологическая экспертиза

Аналитический комментарий ЭКОЗАКОН®

Общественный проект

Новости